Peu de gens ont déjà entendu parler de la vente à réméré, alors qu’elle est en plein développement et apporte une aide précieuse à des propriétaires en difficultés financières. Explications…
De plus en plus de propriétaires en surendettement
En raison de la crise financière et d’un marché de l’emploi atone, de nombreux propriétaires sont en proie au surendettement et ne peuvent éviter une saisie immobilière. Après deux mensualités impayées, la banque prononce la déchéance du terme et réclame l’intégralité du crédit. Une procédure de saisie immobilière est ensuite engagée qui peut aboutir à la vente aux enchères publique du bien. On compte aujourd’hui près de 15 000 saisies immobilières par an et de nombreuses pourraient être évitées grâce au réméré immobilier.
Vendre puis racheter sa maison
Le principe de la vente à réméré consiste pour un propriétaire à vendre temporairement son bien immobilier tout en continuant à l’occuper avec la possibilité de le racheter dans la limite de cinq années. L’argent récolté par la vente du bien permet de désintéresser les créanciers et de retrouver une situation financière stable en levant notamment les éventuels fichages bancaires. Pendant la phase de location, le propriétaire reste dans son bien en réglant une indemnité d’occupation proche des prix des loyers du marché. Dès qu’il dispose de suffisamment d’épargne, il rachète le bien au prix convenu initialement.
Le réméré est donc une alternative originale au financement bancaire qui permet de résoudre des situations qui semblaient compromises. C’est une opération encadrée juridiquement par le Code civil avec les articles 1659 à 1673.
Une vraie transaction immobilière
La vente à réméré n’est pas un nouveau prêt, mais bien une véritable transaction immobilière. C’est donc un notaire qui s’occupe de rédiger l’acte de vente à réméré qui est similaire à un acte de vente classique. L’originalité de l’acte est d’avoir une convention d’occupation permettant au vendeur de rester dans son bien et une faculté de rachat précisant le montant du prix de rachat. Le contrat de réméré précise notamment le prix de vente, le prix de rachat, le montant de l’indemnité d’occupation et la durée maximale pour racheter.
Une opération à étudier au préalable
Comme expliqué précédemment, la vente à réméré vous contraint à vendre votre bien. Le prix de vente est généralement compris entre 65 et 75% de la valeur réelle du bien. Cette décote s’explique en raison du droit d’occupation et de la faculté de rachat qui sont accordés au vendeur. Le prix de rachat est généralement supérieur au prix de vente.
En amont de la vente, il est essentiel de savoir si vous avez la possibilité d’obtenir un crédit bancaire pour racheter le bien. Pour ce faire, une analyse de différents paramètres (salaires, âges, composition du foyer, etc.) permet d’estimer votre capacité d’emprunt. Les banques ne vous accorderont pas de prêt, si les mensualités dépassent 33% de vos revenus.
Le réméré n’est donc pas une opération sans risque. Elle n’est à utiliser que dans des cas où d’autres solutions comme un report d’échéances de prêts ou un rachat de crédits ont déjà été étudiés.
Si vous n’êtes pas en mesure de racheter le bien, vous avez toujours la possibilité de le revendre au prix de marché. Au moment de la vente, Vous encaissez la différence entre le prix de rachat fixé dans l’acte initiale et le prix de vente. Dans ces conditions, le réméré peut être utilisé pour bénéficier de temps pour vendre son bien et ne pas déménager dans la précipitation.
Le profil des acquéreurs
Les acheteurs des biens en réméré sont aussi bien des particuliers que des personnes morales (marchand de biens). Ils sont désireux d’investir dans la pierre en percevant un rendement grâce à l’indemnité qui est versée mensuellement et à la marge au rachat correspondant à la différence entre le prix de vente et le prix de rachat.
D’autres avantages existent dans l’investissement en réméré. Tout d’abord, l’acquisition se fait à un prix en dessous des prix de marché, ce qui protège l’investisseur d’une baisse de l’immobilier. D’autre part, le vendeur souhaitant racheter le bien aura tout intérêt à le conserver en bon état.
La vente à réméré apparaît comme un bon moyen de concilier les intérêts d’un vendeur qui a un besoin de trésorerie urgent et un acheteur voulant placer des économies.
